Wie funktioniert der Hypothekarrechner?
Der Hypothekarrechner berechnet die Tragbarkeit einer Schweizer Immobilie nach den Standardkriterien der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBA). Du gibst den Immobilienwert, dein Eigenkapital, dein Bruttoeinkommen sowie den Zinssatz und die Amortisationsdauer ein. Der Rechner ermittelt daraus die Hypothekarhöhe, den Belehnungsgrad, die jährlichen und monatlichen Kosten sowie das Verhältnis der Kosten zum Einkommen — die sogenannte Tragbarkeit.
Die Berechnung folgt der Formel: Jährliche Kosten = (Hypothek × Zinssatz) + Amortisation + (Immobilienwert × 1%). Die Tragbarkeit ergibt sich aus dem Quotienten der jährlichen Kosten und des Bruttoeinkommens. Liegt dieser Wert bei 33% oder darunter, gilt die Hypothek als tragbar. Zwischen 33% und 40% befindet sich ein Graubereich, in dem die Bank im Einzelfall entscheidet. Über 40% wird die Finanzierung in der Regel abgelehnt.
Die Amortisation betrifft in der Regel nur die 2. Hypothek — also den Teil der Finanzierung, der über 66% des Belehnungswerts hinausgeht. Diese muss innerhalb von maximal 15 Jahren oder bis zum Rentenalter zurückgezahlt werden. Die 1. Hypothek (bis 66%) muss nicht zwingend amortisiert werden, kann aber freiwillig abgebaut werden, um die Zinslast zu senken.
Warum ist der technische Kalkulationszins so hoch?
Schweizer Banken verwenden für die Tragbarkeitsprüfung nicht den aktuellen Marktzins, sondern einen technischen Kalkulationszins von 4,5% bis 5,0%. Dieser liegt typischerweise 1,5 bis 2,5 Prozentpunkte über dem effektiven Hypothekarzins. Der Grund: Die Banken müssen sicherstellen, dass du deine Hypothek auch dann noch bedienen kannst, wenn die Zinsen in Zukunft steigen. Eine 10-jährige Festhypothek mag aktuell 2,0% kosten — wenn sie nach 10 Jahren fällig wird und der Marktzins zwischenzeitlich auf 4% oder höher gestiegen ist, müssen die Kosten noch tragbar sein.
Dieser Puffer ist besonders relevant in der aktuellen Niedrigzinsphase. Wer seine Tragbarkeit nur mit dem effektiven Zins berechnet, überschätzt seine Finanzierungskraft und riskiert, dass die Bank die Hypothek bei Fälligkeit nicht zu den neuen Konditionen verlängert. Der Rechner ermöglicht dir, zwischen dem realistischen Banken-Zinssatz (4,5%) und dem effektiven Marktzins zu wechseln, indem du den Regler entsprechend einstellst.
Beispielrechnung: Einfamilienhaus in der Agglomeration
Zinskosten: CHF 600'000 × 4,5% = CHF 27'000/Jahr
Amortisation: CHF 72'000 / 15 = CHF 4'800/Jahr
Nebenkosten: CHF 800'000 × 1% = CHF 8'000/Jahr
Total: CHF 39'800/Jahr → CHF 3'317/Monat
Tragbarkeit: 39'800 / 120'000 = 33.2% → knapp tragbar (gelb)
In diesem Beispiel liegt die Tragbarkeit mit 33,2% knapp im Grenzbereich. Eine Erhöhung des Eigenkapitals auf CHF 240'000 (30%) würde die Hypothek auf CHF 560'000 senken und die Tragbarkeit auf 30,3% verbessern — ein deutlicher Sprung in den grünen Bereich. Dies zeigt, wie empfindlich die Tragbarkeit auf das Eigenkapital reagiert.
1. und 2. Hypothek: Was ist der Unterschied?
In der Schweiz wird die Hypothek in zwei Tranchen aufgeteilt. Die 1. Hypothek deckt maximal zwei Drittel (66%) des Belehnungswerts. Sie muss nicht zwingend amortisiert werden — das heisst, du kannst die Schuld unbegrenzt stehen lassen, solange du die Zinsen bezahlst. In der Praxis wird die 1. Hypothek jedoch oft freiwillig auf 65% oder 58% zurückgeführt, um günstigere Zinskonditionen zu erhalten.
Die 2. Hypothek deckt den Betrag zwischen 66% und 80% des Belehnungswerts. Gemäss Art. 18 der SBA-Vereinbarung über die Hypothekarbearbeitung muss die 2. Hypothek zwingend bis spätestens 20 Jahre vor dem Rentenalter — oder bis zum Rentenalter, falls der Belehnungsgrad 66% nicht übersteigt — amortisiert werden. In der Praxis bedeutet das: Wer eine 2. Hypothek aufnimmt, hat typischerweise 10 bis 15 Jahre Zeit, diese zurückzuzahlen. Die jährliche Amortisation ergibt sich aus der Höhe der 2. Hypothek geteilt durch die Amortisationsdauer.
Wenn dein Eigenkapital 25% oder mehr des Immobilienwerts beträgt (Belehnungsgrad ≤ 75%), brauchst du eine 2. Hypothek. Bei 35% Eigenkapital (Belehnungsgrad 65%) entfällt die 2. Hypothek vollständig, was die monatliche Belastung deutlich senkt, da keine Amortisation anfällt.
Eigenkapital: Wie viel brauche ich wirklich?
Seit 2014 verlangt die Schweiz mindestens 20% Eigenkapital, wovon mindestens 10% nicht aus der Vorsorge (Säule 2 oder 3a) stammen dürfen. Der restliche Teil kann aus der Pensionskasse oder dem Säule-3a-Vermögen finanziert werden. Zudem kommen ca. 5% Kaufnebenkosten hinzu (Handwechselgebühr, Grundbuch, Notar, Makler), die ebenfalls aus Eigenmitteln finanziert werden müssen. In der Praxis brauchst du also ca. 25% des Kaufpreises an flüssigem und Vorsorge-Vermögen.
Vorsorgegelder aus der Pensionskasse (Säule 2) können für den Erwerb von selbst bewohntem Wohneigentum vorbezogen werden (Wohnbauhilfe). Dies reduziert jedoch die Leistungen der Pensionskasse (Rente und Kapital bei Austritt). Ein Vorbezug ist alle fünf Jahre möglich und wird besteuert. Säule-3a-Guthaben können ebenfalls für den Wohneigentumserwerb eingesetzt werden — entweder durch vorzeitige Auflösung oder durch Verpfändung an die Bank (die Bank verwendet die 3a-Guthaben als zusätzliche Sicherheit, ohne dass du das Geld auflösen musst).
Statistik: Schweizer Hypothekarmarkt 2024
1'200
Mrd. CHF Hypothekarvolumen (Schweiz, 2024)
4.5%
Technischer Kalkulationszins (SBA, 2025)
33%
Tragbarkeitsgrenze (grün) gemäss SBA
20%
Mindest-Eigenkapital (seit 2014)
Das Schweizer Hypothekarvolumen beträgt rund 1'200 Milliarden CHF (Stand 2024, Quelle: Schweizerische Nationalbank SNB, Statistik der Banken). Damit ist die Hypothek der grösste Finanzierungsmarkt der Schweiz. Die Tragbarkeitsgrenze von 33% wurde erstmals 2014 im Rahmen der SBA-Selbstregulierung verbindlich eingeführt, nachdem die FINMA verschärfte Anforderungen gestellt hatte. Seitdem müssen Banken die Tragbarkeit bei jeder Hypothekarvergabe und -verlängerung prüfen.
Tipps für eine tragbare Hypothek
Mehr Eigenkapital: Jede zusätzliche 10% Eigenkapital senkt die Hypothek und damit die Zinslast. Ziel: 30–35% Eigenkapital (Belehnungsgrad 65–70%), um die 2. Hypothek zu vermeiden oder zu minimieren.
Vorsorge einsetzen: Ein Vorbezug aus der Pensionskasse (Säule 2) oder die Auflösung von Säule-3a-Guthaben kann das Eigenkapital erhöhen. Beachte die steuerlichen Konsequenzen und die reduzierte Altersrente.
Längere Amortisation: Eine längere Amortisationsdauer senkt die jährliche Belastung. Achtung: Die 2. Hypothek muss spätestens bis zum Rentenalter (bzw. 20 Jahre davor) amortisiert sein.
Zinsstrategie prüfen: Saron-Hypotheken (variable Zinsen) sind kurzfristig günstiger als Festhypotheken, aber riskanter bei Zinssteigerungen. Eine Kombination aus Saron und Festhypothek (z.B. 50/50) kann Risiko und Kosten ausbalancieren.
Angebote vergleichen: Die Zinsunterschiede zwischen Banken können 0,3 bis 0,8 Prozentpunkte betragen. Bei einer Hypothek von CHF 600'000 entspricht das CHF 1'800 bis 4'800 pro Jahr. Ein Vergleich lohnt sich immer.
Häufige Fragen
Was bedeutet «Tragbarkeit» einer Hypothek?
Die Tragbarkeit misst, wie viel Prozent des Bruttohaushaltseinkommens für die Hypothekarkosten (Zins, Amortisation, Nebenkosten) aufgewendet werden. Schweizer Banken verwenden als Faustregel: Bis 33% gilt als tragbar (grün), 33–40% als Grenzbereich (gelb), über 40% als nicht tragbar (rot). Diese Grenzwerte stammen von den Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBA) und werden von der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht (FINMA) im Rahmen der Selbstregulierung anerkannt.
Welcher Zinssatz wird für die Tragbarkeitsprüfung verwendet?
Für die Tragbarkeitsrechnung verwenden Schweizer Banken einen technischen Kalkulationszins, der deutlich über dem tatsächlichen Marktzins liegt. Aktuell (Stand 2025) rechnet die Mehrheit der Banken mit 4,5% bis 5,0%. Der technische Zins dient als Puffer für zukünftige Zinserhöhungen. Der effektive Hypothekarzins (z.B. 2,0–2,5% für 10-jährige Festhypotheken) ist niedriger, aber für die Tragbarkeitsprüfung irrelevant.
Was ist der Unterschied zwischen 1. und 2. Hypothek?
Die 1. Hypothek deckt maximal zwei Drittel (66%) des Belehnungswerts. Die 2. Hypothek deckt den Betrag zwischen 66% und 80% und muss zwingend bis spätestens 20 Jahre vor dem Rentenalter oder bis zum Rentenalter amortisiert werden (Art. 18 der Hypothekarbearbeitungs-Vereinbarung der SBA). Die 1. Hypothek muss nicht zwingend amortisiert werden, wird aber oft freiwillig auf 65% oder 58% zurückgeführt.
Wie hoch sind die Nebenkosten einer Immobilie?
Für die Tragbarkeitsrechnung setzen Schweizer Banken die Unterhalts- und Nebenkosten pauschal mit 1% des Immobilienwerts pro Jahr an. Dazu gehören Heizung, Wasser, Versicherungen, Reparaturen und Rückstellungen. Bei Eigentumswohnungen kommen noch die Gebühren für die Stockwerkeigentümergemeinschaft hinzu, die oft bereits im monatlichen Budget berücksichtigt werden.
Was passiert, wenn meine Hypothek nicht tragbar ist?
Wenn die Tragbarkeitsprüfung ergibt, dass die Kosten mehr als 40% des Bruttoeinkommens ausmachen, lehnen die meisten Banken die Finanzierung ab. Mögliche Lösungen: höhere Eigenmittel (mind. 25% + Kaufnebenkosten), längere Amortisationsdauer, günstigerer Standort, höhere Eigenkapitalrente (Pensionskasse/Wohnbau) oder ein tieferer Kaufpreis. Eine professionelle Hypothekarberatung kann alternative Finanzierungsmodelle aufzeigen.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Hypothek?
Seit 2014 gilt in der Schweiz: Mindestens 20% Eigenkapital, davon mindestens 10% nicht aus der Vorsorge (Säule 2/3a). Bei Belehnungen über 66% des Verkehrswerts muss eine 2. Hypothek abgeschlossen werden, die zwingend amortisiert werden muss. Die Kaufnebenkosten (ca. 5% des Kaufpreises für Handwechselgebühr, Grundbuch, Notar, Makler) müssen zusätzlich zum Eigenkapital finanziert werden.
Kann ich den Hypothekarrechner für eine Budgetplanung nutzen?
Ja, der Rechner gibt dir eine erste Einschätzung der monatlichen Belastung und der Tragbarkeit gemäss Schweizer Bankenstandards. Er ersetzt jedoch keine professionelle Finanz- oder Hypothekarberatung. Für eine verbindliche Offerte wende dich an eine Bank, einen Hypothekarvermittler oder einen unabhängigen Finanzberater.
Glossar
- Belehnungsgrad
- Verhältnis der Hypothek zum Verkehrswert der Immobilie. Max. 80% (ohne Vorsorge), 66% für die 1. Hypothek.
- Technischer Kalkulationszins
- Pauschalzins, den Banken für die Tragbarkeitsprüfung verwenden (aktuell 4,5–5%). Liegt über dem effektiven Marktzins.
- Amortisation
- Regelmässige Rückzahlung der Hypothekarschuld. Für die 2. Hypothek zwingend, für die 1. Hypothek freiwillig.
- Tragbarkeit
- Verhältnis der jährlichen Hypothekarkosten zum Bruttoeinkommen. ≤ 33% = tragbar (SBA-Standard).
- SBA
- Schweizerische Bankiervereinigung. Herausgeber der Selbstregulierung «Hypothekarfinanzierung».
- FINMA
- Eidgenössische Finanzmarktaufsicht. Aufsichtsbehörde über Banken und Versicherungen in der Schweiz.
Autor: Redaktion Ausrechnen — aktualisiert am 15. Januar 2025.
Quellen: Schweizerische Bankiervereinigung (SBA), Selbstregulierung «Hypothekarfinanzierung»; FINMA-Rundschreiben 2015/1; Schweizerische Nationalbank (SNB), Statistik der Banken 2024; SBA-Empfehlung zum technischen Kalkulationszins (Januar 2025).
Haftungsausschluss: Dieser Rechner liefert eine unverbindliche Schätzung und stellt keine Finanz- oder Hypothekarberatung dar. Für eine verbindliche Finanzierung wende dich an eine Bank, einen Hypothekarvermittler oder einen unabhängigen Finanzberater. Alle Angaben ohne Gewähr.