Hypothek Schweiz 2026: Tragbarkeit berechnen

Faustregel: Mit genau 20 Prozent Eigenkapital tragen Sie eine Immobilie von rund dem 5,6-Fachen Ihres Bruttohaushaltseinkommens — das entspricht einer Hypothek von rund dem 4,5-Fachen. Bei einem Bruttoeinkommen von 150’000 Franken sind das ein Kaufpreis von rund 840’000 Franken und eine Hypothek von rund 672’000 Franken. Die Grenze setzt nicht der Marktzins, sondern der kalkulatorische Zins von 5 Prozent, mit dem jede Schweizer Bank rechnet.

Diese Faustregel folgt direkt aus drei Regeln der Selbstregulierung: mindestens 20 Prozent Eigenkapital, Wohnkosten von höchstens 33 Prozent des Bruttoeinkommens, und ein Zinssatz von 5 Prozent in der Prüfrechnung statt des tatsächlichen Zinses. Dieser Ratgeber rechnet alle drei Regeln an einem durchgehenden Beispiel vor — einer Immobilie von 1 Million Franken — und zwar so, dass Sie jede Zahl mit der jeweils daneben stehenden Formel selbst nachrechnen können. Ihre eigenen Werte setzen Sie direkt in den Hypothekenrechner ein; was Ihr Haushalt neben den Wohnkosten noch verkraftet, prüfen Sie mit dem Budget-Rechner.

Wie viel Hypothek kann ich mir leisten?

Wie viel Hypothek kann ich mir mit meinem Einkommen leisten?

Ihr Einkommen begrenzt die Hypothek über die Tragbarkeit: Die kalkulatorischen Wohnkosten dürfen höchstens 33 Prozent des Bruttohaushaltseinkommens betragen. Diese Wohnkosten bestehen aus drei Teilen — dem Zins auf der Hypothek zum kalkulatorischen Satz von 5 Prozent, der Amortisation der 2. Hypothek über 15 Jahre und pauschal 1 Prozent des Immobilienwerts für Unterhalt und Nebenkosten. Bringen Sie genau die minimalen 20 Prozent Eigenkapital ein, ergibt sich daraus eine feste Beziehung: Der tragbare Immobilienwert beträgt das 5,6-Fache, die Hypothek das 4,5-Fache Ihres Bruttoeinkommens. Ein Haushalt mit 150’000 Franken brutto kommt so auf rund 840’000 Franken Kaufpreis. Wer eine teurere Immobilie will, muss die Differenz vollständig mit zusätzlichem Eigenkapital decken — mehr Einkommen allein hilft nur bis zur 20-Prozent-Grenze, denn unter 20 Prozent Eigenkapital, also über 80 Prozent Belehnung, finanziert keine Bank.

Die folgende Tabelle dreht die Rechnung um: Sie hält die Immobilie bei 1 Million Franken konstant und fragt, wie viel Eigenkapital ein Haushalt mit dem jeweiligen Einkommen mitbringen muss, damit die Tragbarkeit exakt die 33-Prozent-Grenze erreicht. Das Ergebnis ist für viele Kaufinteressenten die eigentliche Überraschung: Nicht das Einkommen scheitert an der Bank, sondern das Eigenkapital.

Alle Beträge in CHF. Eigenkapital und Hypothek sind auf 500 Franken gerundet, die Aufteilung in 1. und 2. Hypothek sowie die Kostenpositionen auf ganze Franken. Gerechnet nach der Formel oben mit 5 % kalkulatorischem Zins, 1 % Unterhalt und Nebenkosten sowie Amortisation der 2. Hypothek über 15 Jahre. Der Belehnungsgrad ist bei 80 % gedeckelt — deshalb ändert sich das Eigenkapital ab 180’000 CHF Einkommen nicht mehr.

Zwei Lesarten sind hier entscheidend. Erstens: Bei 100’000 Franken Bruttoeinkommen ist eine Million Franken nur mit 540’000 Franken Eigenkapital finanzierbar — die 20-Prozent-Regel ist in diesem Fall nicht die bindende Grenze, sondern die Tragbarkeit. Zweitens: Ab 178’500 Franken Bruttoeinkommen kippt es. Das ist genau das Einkommen, bei dem die maximale Belehnung von 80 Prozent mit dem Minimum von 200’000 Franken Eigenkapital die 33-Prozent-Marke erreicht (58’889 ÷ 0,33 = 178’451). Darüber begrenzt nur noch das Eigenkapital, darunter nur noch das Einkommen.

Die Schweizer Zinslandschaft 2026

Der SNB-Leitzins steht bei 0,00 Prozent und gilt in dieser Höhe seit dem 20. Juni 2025. An der geldpolitischen Lagebeurteilung vom 18. Juni 2026 hat die Schweizerische Nationalbank ihn unverändert belassen; für die Jahresteuerung erwartet sie 0,6 Prozent für 2026, 0,6 Prozent für 2027 und 0,7 Prozent für 2028 (SNB, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 18. Juni 2026). Der SARON — der Referenzsatz, an dem SARON-Hypotheken hängen — lag beim Fixing vom 21. August 2026 bei −0,07 Prozent (SNB, Aktuelle Zinssätze und Devisenkurse).

Daraus folgt eine Regel, die im Beratungsgespräch selten so deutlich ausgesprochen wird: Bei einem SARON nahe null besteht Ihr SARON-Hypothekarzins praktisch vollständig aus der Marge der Bank. Der Referenzsatz trägt fast nichts bei. Die Marge ist damit der einzige verhandelbare Hebel — und sie ist verhandelbar. Bei Festhypotheken ist der Mechanismus ein anderer: Deren Zins folgt nicht dem Leitzins, sondern den langfristigen Kapitalmarktsätzen für die jeweilige Laufzeit, plus Marge. Deshalb kann eine 10-jährige Festhypothek teurer sein als eine SARON-Hypothek, obwohl der Leitzins bei null steht — Sie bezahlen den Aufpreis für die Zinssicherheit über zehn Jahre.

Der wichtigste Punkt für Ihre Planung: Das tiefe Zinsniveau verbessert Ihre Tragbarkeit nicht. Die Bank prüft mit 5 Prozent, unabhängig davon, ob Sie tatsächlich 0,8 oder 2,5 Prozent bezahlen. Der Abstand zwischen dem, was Sie monatlich überweisen, und dem, was die Bank rechnet, ist bei einem Leitzins von null so gross wie selten — und genau dieser Abstand ist der Grund, warum viele Kaufinteressenten ihre Finanzierungskraft überschätzen. Wir nennen in diesem Ratgeber deshalb bewusst keine Konditionen einzelner Anbieter, sondern nur Bandbreiten aus Marktbeobachtungen — jeweils mit Stichdatum. Einzelne Offerten ändern sich täglich, und für die Frage, ob eine Bank Ihre Finanzierung bewilligt, sind sie ohnehin ohne Belang.

Eigenkapital: Wie viel brauchen Sie?

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Hypothek?

Mindestens 20 Prozent des Immobilienwerts, und davon müssen mindestens 10 Prozentpunkte hartes Eigenkapital sein — also Mittel ausserhalb der Pensionskasse. Bei einer Immobilie von 1 Million Franken heisst das: 200’000 Franken Eigenkapital, davon höchstens 100’000 Franken aus dem Vorbezug der zweiten Säule. Erspartes, Wertschriften, Schenkungen, Erbvorbezüge und Guthaben der Säule 3a zählen als hart. Wer die vollen 200’000 Franken aus der Pensionskasse beziehen will, erhält von keiner Bank eine Hypothek.

Dazu kommen die Kaufnebenkosten für Handänderungssteuer, Grundbuch und Notariat — und die fallen kantonal sehr unterschiedlich aus. Die Kantone Zürich, Uri, Glarus, Zug und Schaffhausen erheben gar keine Handänderungssteuer, sondern nur eine Grundbuchgebühr (in Zürich 1 Promille des Kaufpreises); Schwyz verlangt weder das eine noch das andere. Wo eine Handänderungssteuer erhoben wird, reicht der Satz von 10 Promille (etwa Appenzell Innerrhoden, Nidwalden, St. Gallen, Thurgau) bis 33 Promille in Neuenburg, teils mit Gemeindezuschlag (ESTV, Dossier Steuerinformationen: Handänderungssteuer, Stand der Gesetzgebung 1. Januar 2022). Mit Notariats- und Grundbuchgebühren zusammen sollten Sie je nach Kanton mit rund 0,5 bis 5 Prozent des Kaufpreises rechnen — bei 1 Million Franken also mit 5’000 bis 50’000 Franken, die ebenfalls aus Eigenmitteln stammen müssen und nicht mitfinanziert werden. In einem Kanton mit hoher Handänderungssteuer brauchen Sie deshalb rund 25 Prozent des Kaufpreises an verfügbaren Mitteln, nicht 20.

Wichtig ist die Schwelle bei einem Drittel: Bringen Sie mehr als 33,3 Prozent Eigenkapital ein, liegt die Belehnung unter zwei Dritteln und es entsteht gar keine 2. Hypothek — die Amortisationspflicht entfällt vollständig. Bei 1 Million Franken ist das ab 333’334 Franken Eigenkapital der Fall. Der Effekt auf die monatliche Belastung ist erheblich: Die Amortisation von 8’889 Franken pro Jahr — 741 Franken pro Monat —, die bei 20 Prozent Eigenkapital anfällt, verschwindet ersatzlos. Zwischen 20 und 33,3 Prozent Eigenkapital sinkt sie linear.

Die 20-Prozent-Regel ist kein Gesetz im engeren Sinn, sondern Teil der Selbstregulierung der Schweizerischen Bankiervereinigung, die von der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht als Mindeststandard anerkannt ist. Wie viel Sie über die Säule 3a bis zum Kauf ansparen und was die Einzahlungen steuerlich bringen, rechnen Sie mit dem Säule-3a-Rechner durch.

Ein zweiter Punkt wird häufig übersehen: Die Bank bewertet die Immobilie nicht zwingend zum Kaufpreis. Sie nutzt eigene Bewertungsmethoden, die tiefer ausfallen können. Schätzt die Bank Ihre Immobilie auf 950’000 Franken, während Sie 1 Million bezahlen, müssen Sie die Differenz von 50’000 Franken vollständig zusätzlich aus Eigenmitteln tragen — die 80 Prozent Belehnung beziehen sich auf den Schätzwert, nicht auf den Kaufpreis. Massgebend ist immer der tiefere der beiden Werte.

Tragbarkeit: Die 33-Prozent-Regel

Die Tragbarkeit ist das zentrale Kriterium, ob eine Bank eine Hypothek gewährt. Sie besagt, dass die gesamten Wohnkosten — Zinsen, Amortisation, Unterhalt und Nebenkosten — nicht mehr als 33 Prozent des Bruttohaushaltseinkommens ausmachen dürfen. Diese Grenze wird von den meisten Schweizer Banken und Versicherungen angewendet, einige strengere Anbieter ziehen 30 Prozent als Schwelle heran.

Für die Zinsrechnung wird nicht der tatsächliche Hypothekarzins verwendet, sondern ein technischer Kalkulationszins. Der Banken-Standard liegt bei 5 Prozent, einzelne Institute rechnen mit 4,5 Prozent. Das ist eine Vorsichtsmarge: Selbst wenn die Zinsen in Zukunft steigen, soll die Hypothek tragbar bleiben. Die Unterhalts- und Nebenkosten werden pauschal mit 1 Prozent des Immobilienwerts pro Jahr veranschlagt. Dazu kommt die Amortisation der zweiten Hypothek.

Wie berechne ich meine Hypothek selbst?

Sie brauchen drei Zahlen: Immobilienwert, Eigenkapital und Bruttohaushaltseinkommen. Die Hypothek ist der Immobilienwert minus das Eigenkapital. Davon ziehen Sie zwei Drittel des Immobilienwerts ab — was übrig bleibt, ist die 2. Hypothek, die über 15 Jahre amortisiert werden muss. Dann rechnen Sie drei Posten zusammen: Hypothek mal 5 Prozent, 2. Hypothek geteilt durch 15, und Immobilienwert mal 1 Prozent. Die Summe geteilt durch Ihr Bruttoeinkommen ist die Tragbarkeit. Bei 1 Million Franken Immobilienwert und 200’000 Franken Eigenkapital ergibt das 40’000 plus 8’889 plus 10’000, also 58’889 Franken pro Jahr oder 4’907 Franken pro Monat. Rechnen Sie mit dem kalkulatorischen Zins von 5 Prozent, nicht mit Ihrem tatsächlichen — sonst überschätzen Sie Ihre Finanzierungskraft deutlich.

Der Haushalt bräuchte also rund 178’500 Franken Bruttoeinkommen, damit diese Finanzierung als tragbar gilt. Bei 150’000 Franken läge die Tragbarkeit bei 39,3 Prozent — im Graubereich zwischen 33 und 40 Prozent, in dem die Bank im Einzelfall entscheidet und in der Regel mehr Eigenkapital verlangt. Bei 130’000 Franken wären es 45,3 Prozent und damit eine klare Absage. Mit unserem Hypothekenrechner berechnen Sie Ihre individuelle Tragbarkeit in wenigen Sekunden. Wie viel Wohnkosten Ihr Haushalt neben den übrigen Ausgaben tatsächlich verkraftet, prüfen Sie mit dem Budget-Rechner — die Bankenregel ist eine Kreditprüfung, keine Budgetplanung.

Hypothekarmodelle im Vergleich

Schweizer Banken und Versicherungen bieten verschiedene Hypothekarmodelle an, die sich in Zinsstruktur, Flexibilität und Risiko unterscheiden. Die drei wichtigsten Modelle sind die Festhypothek, die SARON-Hypothek (die die frühere Libor-Hypothek abgelöst hat) und die variable Hypothek. Jedes Modell hat spezifische Vor- und Nachteile, die wir im Folgenden detailliert betrachten.

Die Wahl des richtigen Modells hängt von der persönlichen Risikobereitschaft, der Zinserwartung und dem Bedarf an Flexibilität ab. Viele Hypothekarnehmer entscheiden sich für eine Kombination: Sie teilen die Hypothek in mehrere Tranchen auf und wählen für jede Tranche ein anderes Modell oder eine andere Laufzeit. Diese Strategie, auch Gestaffelte Hypothek genannt, streut das Zinsrisiko über die Zeit.

Die folgende Tabelle rechnet die drei Modelle auf denselben Fall durch: eine Hypothek von 600’000 Franken. Die Monatskosten sind der reine Zinsaufwand, also Hypothekarbetrag mal Zinssatz geteilt durch zwölf — ohne Amortisation und Nebenkosten, damit der Modellvergleich sauber bleibt. Entscheidend ist die letzte Spalte: Sie zeigt, was passiert, wenn der SARON auf das Niveau von 2023 zurückkehrt.

Rechengrundlage der SARON-Zeile: SARON −0,07 % (Fixing 21.08.2026, SNB) plus eine Bankmarge von 0,70 bis 1,00 Prozentpunkten. Die Sätze für Fest- und variable Hypotheken stammen aus Marktbeobachtungen von Januar 2026 (siehe Kantonstabelle weiter unten) und sind seither nicht neu erhoben worden. Alle Werte sind Richtwerte — die Marge ist der verhandelbare Teil und unterscheidet sich je nach Bonität, Belehnung und Anbieter deutlich. Die Spalte ganz rechts ist ein Szenario, keine Prognose.

Der Vergleich macht den eigentlichen Entscheid sichtbar: Die SARON-Hypothek kostet heute rund ein Drittel der Festhypothek, weil der Referenzsatz bei praktisch null liegt. Dieser Vorteil ist aber kein Naturgesetz, sondern eine Momentaufnahme. Wer ihn mitnimmt, kauft sich das Risiko ein, dass die Belastung bei einer Zinswende innerhalb weniger Quartale auf das Niveau der Festhypothek steigt — 2022 und 2023 ist genau das passiert. Die Faustregel lautet deshalb: SARON nur, wenn Sie den höheren Betrag auch dann noch tragen könnten. Ob das der Fall ist, rechnen Sie am schnellsten im Hypothekenrechner mit Tragbarkeitsprüfung durch, indem Sie den kalkulatorischen Zins von 5 Prozent stehen lassen — er bildet genau dieses Risiko ab.

Festhypothek: Sicherheit hat ihren Preis

Die Festhypothek ist der Klassiker unter den Hypothekarmodellen. Für eine vereinbarte Laufzeit — typischerweise 2, 3, 5, 7, 10 oder sogar 15 Jahre — wird der Zinssatz fixiert. Sie wissen genau, wie hoch die Zinszahlung in jedem Monat ist, unabhängig davon, was am Kapitalmarkt passiert. Das bietet Planungssicherheit und schützt vor steigenden Zinsen.

Nach Marktbeobachtungen von Januar 2026 lagen die Zinsen für 10-jährige Festhypotheken typischerweise zwischen 2,35 und 2,85 Prozent — quer über Grossbanken, Kantonal- und Regionalbanken sowie Versicherungen, die ebenfalls als Hypothekargeber auftreten. Welcher Anbieter in Ihrem Fall am günstigsten offeriert, lässt sich aus einer solchen Bandbreite nicht ableiten; dafür brauchen Sie konkrete Offerten (siehe Was ein Zehntelprozent beim Offertenvergleich wert ist).

Der Nachteil der Festhypothek: Sie ist unflexibel. Eine vorzeitige Auflösung ist meist nur mit einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich, die mehrere Zehntausend Franken betragen kann. Ausserdem partizipieren Sie nicht an Zinssenkungen. Wenn Sie eine 10-jährige Festhypothek bei 2,5 Prozent abschliessen und die Zinsen im Folgejahr auf 1,8 Prozent fallen, zahlen Sie weiterhin 2,5 Prozent. Umgekehrt profitieren Sie aber, wenn die Zinsen steigen.

SARON-Hypothek: Flexibel und transparent

Die SARON-Hypothek hat die früher übliche Libor-Hypothek abgelöst, nachdem der LIBOR nach dem Manipulationsskandal eingestellt wurde. SARON steht für Swiss Average Rate Overnight und ist ein von der Schweizerischen Nationalbank berechneter Tageszinssatz, der die tatsächlichen Transaktionen am Schweizer Geldmarkt reflektiert. Er ist transparent, manipulationssicher und täglich veröffentlicht.

Eine SARON-Hypothek besteht aus dem SARON-Zins plus einem Aufschlag (Marge), den die Bank verlangt. Dieser Aufschlag liegt typischerweise zwischen 0,70 und 1,00 Prozentpunkten und ist verhandelbar. Bei einem SARON von −0,07 Prozent — dem Fixing vom 21. August 2026 — und einem Aufschlag von 0,80 Prozentpunkten zahlen Sie effektiv 0,73 Prozent. Das ist deutlich weniger als bei einer Festhypothek mit rund 2,5 Prozent. Weil der Referenzsatz praktisch bei null liegt, besteht Ihr Zins derzeit fast vollständig aus der Marge — verhandeln Sie also über die Marge, nicht über den SARON.

Der Zins wird bei SARON-Hypotheken periodisch angepasst — meist alle 3 Monate (quartalsweise). Die Anpassung erfolgt automatisch, Sie müssen nichts tun. Das Risiko: Steigen die Zinsen, steigen auch Ihre Hypothekarzinsen. Bei einer Hypothek von 600’000 Franken bedeutet ein Zinsanstieg von 1 Prozentpunkt zusätzliche Kosten von 6’000 Franken pro Jahr.

SARON-Hypotheken eignen sich für Hypothekarnehmer, die kurz- bis mittelfristig mit stabilen oder sinkenden Zinsen rechnen, die Flexibilität schätzen (die Hypothek kann in der Regel jederzeit ohne grosse Strafe aufgelöst oder umstrukturiert werden) und die Belastungsschwankungen verkraften können. Für risikoaverse Personen oder bei knapper Tragbarkeit ist eine Festhypothek die bessere Wahl.

Amortisation: In 15 Jahren oder bis zur Pensionierung

Die Schweizer Hypothekarpraxis unterscheidet zwischen der ersten und der zweiten Hypothek. Die erste Hypothek deckt maximal zwei Drittel des Immobilienwerts, also 66,67 Prozent, und muss nicht zwingend amortisiert werden — viele Schweizer haben zeitlebens eine erste Hypothek, die nie vollständig zurückgezahlt wird. Die zweite Hypothek deckt die restlichen 13,3 Prozentpunkte, also den Bereich zwischen zwei Dritteln und 80 Prozent Belehnung, und muss zwingend innerhalb von 15 Jahren oder bis zum ordentlichen Rentenalter amortisiert werden — je nachdem, was früher eintritt.

Die Amortisation kann direkt oder indirekt erfolgen. Bei der direkten Amortisation zahlen Sie regelmässig Beträge an die Bank zurück, die Hypothekarschuld sinkt. Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie die Amortisationsbeträge in ein Säule-3a-Konto oder eine Lebensversicherung ein. Diese Mittel dienen als Sicherheit für die Bank und werden bei der Pensionierung oder beim Kauf der Immobilie zur Tilgung der Hypothek verwendet. Der Vorteil der indirekten Amortisation: Sie können die Einzahlungen in die Säule 3a von der Steuer absetzen und erzielen so einen doppelten Nutzen. Wie hoch der maximale 3a-Beitrag 2026 ausfällt und was er steuerlich bringt, lesen Sie im Säule-3a-Ratgeber 2026.

Wie sich die Belehnung dadurch Jahr für Jahr abbaut, zeigt die folgende Tabelle. Sie unterstellt eine direkte Amortisation in gleichbleibenden Jahresraten von 8’889 Franken und einen unveränderten Immobilienwert von 1 Million Franken. Der Endpunkt ist nicht null, sondern eine Belehnung von zwei Dritteln — ab dort ist die Amortisationspflicht erfüllt.

Alle Beträge in CHF, gerundet auf ganze Franken. Direkte Amortisation, gleichbleibende Jahresrate, Immobilienwert konstant bei 1’000’000 CHF. Bei der indirekten Amortisation über die Säule 3a bleibt die Hypothek nominal bei 800’000 Franken stehen — die Belehnung sinkt erst im Moment der Tilgung, dafür wächst parallel das verpfändete 3a-Guthaben. Wer zehn Jahre vor der Pensionierung kauft, verteilt dieselben 133’333 Franken auf zehn statt fünfzehn Jahre: 13’333 Franken pro Jahr statt 8’889.

Wer mehr als ein Drittel Eigenkapital einbringt — also mehr als 33,3 Prozent —, braucht gar keine zweite Hypothek und somit auch keine Amortisation. Das kann die monatliche Belastung signifikant senken. Allerdings bindet es mehr Kapital in der Immobilie, das anderweitig renditeorientierter angelegt werden könnte. Die Entscheidung hängt von der persönlichen Situation, dem Zinsumfeld und der Anlagestrategie ab.

Kantonale Unterschiede bei den Zinsen

Hypothekarzinsen sind in der Schweiz nicht überall gleich. Es gibt deutliche kantonale Unterschiede, die mehrere Gründe haben. Erstens sind viele Kantonalbanken in der Pflicht, Hypotheken im eigenen Kanton zu vergeben und den lokalen Markt zu bedienen. Zweitens unterscheiden sich die Immobilienmärkte: In Genf, Zürich und der Waadt sind die Preise und das Volumen höher, was zu einem intensiveren Wettbewerb unter den Anbietern führt. Drittens spielen kantonale Regulierungen und Steuern eine Rolle.

Empirisch zeigen Daten der Finanzportal-Plattformen, dass die Zinsunterschiede zwischen Kantonen bis zu 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte betragen können. Bei einer Hypothek von 600’000 Franken entspricht das einer Differenz von 1’800 bis 3’000 Franken Zinsen pro Jahr — über eine 10-jährige Laufzeit sind das 18’000 bis 30’000 Franken. Es lohnt sich also, Angebote verschiedener Anbieter im eigenen und in benachbarten Kantonen einzuholen.

Die Zinsangaben sind Richtwerte basierend auf Marktbeobachtungen im Januar 2026 und dienen als Orientierung. Tatsächliche Angebote hängen von Bonität, Belehnung und Verhandlungsgeschick ab.

Was ein Zehntelprozent beim Offertenvergleich wert ist

Ein Zehntelprozentpunkt klingt nach Detail und ist in Wahrheit der Betrag, um den es beim Verhandeln überhaupt geht. Die Rechnung ist einfach: Hypothekarbetrag mal 0,1 Prozent. Bei 600’000 Franken sind das 600 Franken pro Jahr oder 50 Franken pro Monat, bei 800’000 Franken 800 Franken pro Jahr. Über eine 10-jährige Festhypothek — bei der die Schuld während der Laufzeit auf der ersten Hypothek unverändert bleibt — summiert sich das auf 6’000 beziehungsweise 8’000 Franken.

Damit relativiert sich der Aufwand: Eine zusätzliche Offerte einzuholen kostet Sie einen Nachmittag. Die kantonale Spanne von 0,3 bis 0,5 Prozentpunkten aus dem vorherigen Abschnitt entspricht bei 600’000 Franken bereits 18’000 bis 30’000 Franken über zehn Jahre. Holen Sie deshalb mindestens drei Offerten ein — bei Ihrer Hausbank, bei einer Kantonalbank und bei einem Anbieter ausserhalb Ihres Kantons.

Damit ein Vergleich aussagekräftig ist, müssen die Offerten dieselbe Struktur haben: gleicher Hypothekarbetrag, gleiche Laufzeit, gleiche Aufteilung in Tranchen und ein Stichdatum, das nicht mehr als ein paar Tage auseinanderliegt — Zinsangebote sind meist nur kurz verbindlich. Bei SARON-Hypotheken vergleichen Sie nicht den Zinssatz, sondern ausschliesslich die Marge: Der Referenzsatz ist bei allen Anbietern derselbe. Rechnen Sie ausserdem die einmaligen Kosten mit ein, die beim Wechsel anfallen — Schätzung der Immobilie, Grundbuchgebühren —, und stellen Sie sie der Zinsersparnis über die gesamte Laufzeit gegenüber, nicht der Monatsrate. Wie sich ein anderer Zinssatz auf Ihre monatliche Belastung und die Tragbarkeit auswirkt, sehen Sie direkt im Hypothekenrechner.

Umfinanzierung: Der richtige Zeitpunkt

Wenn eine Festhypothek ausläuft, müssen Sie sich entscheiden: Verlängerung bei der aktuellen Bank, Wechsel zu einem anderen Anbieter oder Umstrukturierung des Modells. Dieser Moment ist eine der wichtigsten Gelegenheiten im Hypothekarleben, denn er erlaubt es, die Konditionen neu zu verhandeln — ohne Vorfälligkeitsstrafen.

Wir empfehlen, sich spätestens 6 bis 12 Monate vor Ablauf der Festhypothek zu informieren. Viele Banken bieten eine sogenannte Forward-Festhypothek an, mit der Sie den Zinssatz bis zu 24 Monate im Voraus fixieren können. Das ist besonders attraktiv, wenn Sie mit steigenden Zinsen rechnen. Die Forward-Prämie — also der Aufschlag für die vorausschauende Zinssicherung — liegt typischerweise bei 0,05 bis 0,15 Prozentpunkten.

Beim Wechsel der Bank fallen Kosten an: Die neue Bank verlangt eine Schätzung der Immobilie (ca. 500 bis 2’000 Franken), und es können Gebühren für die Umschreibung im Grundbuch anfallen (kantonal verschieden, typisch 200 bis 1’000 Franken). Trotz dieser Kosten kann ein Wechsel über die Laufzeit von 10 Jahren Tausende von Franken sparen. Vergleichen Sie mindestens drei Angebote, bevor Sie sich entscheiden.

Auch ausserhalb des Ablaufdatums kann eine Umfinanzierung sinnvoll sein — etwa wenn die Zinsen deutlich gesunken sind und die Vorfälligkeitsentschädigung durch die Zinsersparnis mehr als kompensiert wird. Rechnen Sie in diesem Fall genau: Die Vorfälligkeitsentschädigung entspricht meist dem Zinsverlust der Bank für die restliche Laufzeit und kann mehrere Zehntausend Franken betragen.

Erste und zweite Hypothek erklärt

Die Aufteilung in erste und zweite Hypothek ist ein Spezifikum des Schweizer Hypothekarsystems, das im Ausland so nicht existiert. Die erste Hypothek umfasst bis zu zwei Drittel des Immobilienwerts (66,67 Prozent) und hat keine gesetzliche Pflicht zur Amortisation. Viele Schweizer Haushalte behalten diese erste Hypothek ein Leben lang — die Zinsen sind steuerlich absetzbar, und das freie Kapital kann renditeorientierter angelegt werden.

Die zweite Hypothek deckt die Differenz zwischen zwei Dritteln (66,67 Prozent) und 80 Prozent Belehnung, also 13,3 Prozentpunkte des Immobilienwerts, und muss innerhalb von 15 Jahren oder bis zum Rentenalter amortisiert werden — je nachdem, was früher eintritt. Der Zinssatz der zweiten Hypothek ist typischerweise 0,1 bis 0,3 Prozentpunkte höher als der der ersten, da die Bank bei höherer Belehnung ein grösseres Risiko trägt.

Eine Sonderform ist die dritte Hypothek, die über 80 Prozent Belehnung hinausgeht. Sie wird nur in Ausnahmefällen gewährt — etwa bei günstigen Genossenschaftswohnungen oder mit zusätzlichen Sicherheiten — und trägt deutlich höhere Zinsen. Die meisten Banken lehnen Belehnungen über 80 Prozent ab.

Häufige Fragen (FAQ)

Fazit: Die richtige Hypothek 2026

Eine Hypothek in der Schweiz ist eine langfristige Verpflichtung, die sorgfältige Planung erfordert. Die wichtigsten Erkenntnisse für 2026: Prüfen Sie die Tragbarkeit mit einem rechnerischen Zins von 5 Prozent, bringen Sie mindestens 20 Prozent Eigenkapital auf (besser 25–30%), und vergleichen Sie mehrere Hypothekarmodelle und Anbieter. Eine gestaffelte Hypothek aus Festhypothek und SARON kombiniert Sicherheit mit Flexibilität. Nutzen Sie die indirekte Amortisation über die Säule 3a, um Steuern zu sparen. Und beginnen Sie mit der Umfinanzierung mindestens 6 Monate vor Ablauf Ihrer Festhypothek.

Mit unserem Hypothekenrechner können Sie alle in diesem Ratgeber besprochenen Berechnungen — Tragbarkeit, Eigenkapitalbedarf, Amortisation und monatliche Belastung — in wenigen Sekunden durchführen. Probieren Sie es aus.